土拍一日观察:分化的广州与进击的成都
2023-06-14 00:10:20 观点新媒体

观点网6月13日,广州、成都两个城市都进行了集中供地。

除去延期1个月出让广州设计之都三期地块,13日广州共出让5宗涉宅地,总起价44.9亿元,总出让建面35.1万平方米。

就如广州夏季“东边日出西边雨”的天气一般,本场土拍结果可谓是分化至极:两宗番禺区地块触顶摇号,荔湾、番禺、从化三区各有一宗流拍。


【资料图】

同日,成都8宗地全部出让,共收金94亿元,出让面积401.3亩,6宗地块达到最高限价。

成都这场土拍吸引了龙湖、招商、中海、中铁建、建发、华润、华发、保利、邦泰等112家房企报名。

分化的广州

广州本批次土拍时间跨度由6月13日至30日。

按照计划,本轮将出让13宗地块,但在开拍前夕,增城区广园快速路南侧地块因故终止出让,黄埔区开创大道与广深高速连接处地块的竞价时间调整至7月10日,白云区广州设计之都三期地块的竞价时间调整至7月13日。

因此,最终将有10宗地竞拍,分布在天河、荔湾、番禺、南沙、花都和从化6个区。

“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”,这句话很好概括了首场广州土拍的状况。在如今房企不再阔绰拿地的情况下,被认为是“城区外围”的番禺,凭借自身优势吸引了众多房企青睐。

大龙街番禺大道以西BC0613006地块(番禺好又多地块)吸引了12家房企,除一众实力雄厚的央国企,龙湖、美的、路劲等民企也纷纷下场;番禺区大龙街番禺客运站北侧地块亦吸引了5家房企参与竞价。

对市场而言,民企表现出拿地欲望,无疑是释放出积极信号,也反映出地块的价值。

以番禺好又多地块为例,位于番禺广场板块核心,距离5轨交汇(含在建与规划)枢纽番禺广场站不到1公里,周边生活配套十分齐全,生活氛围浓厚。目前番禺广场板块核心区域内已断供多年,周边多为二手房项目,亟需“新鲜血液”的注入,有一定市场需求。

同样,番禺客运站北侧地块也有较为优越的区位条件,周边一手房供应不足,对该片区的开发有较好的市场前景。

虽然两宗地块在板块开发方面有一定局限,可操作度不高,但地块价值远大于地理位置的影响,因此能吸引一众房企一拥而上。

另一方面,受困于一般的整体条件,番禺市桥货运站地块最终流拍收场。地块周边2公里范围内无地铁,处于城中村和产业园之中,城市界面较一般。

荔湾小梅大街地块虽位于西关老城区,周边各类配套也一应俱全,但自身体量小,开发条件较为苛刻(限高30米,地块两侧均为高层住宅),未能吸引到房企。

从化地铁14号线赤草站西南侧地块虽邻近地铁站,但区域热度不高,最终也无人问津。

在这场分化的土拍里,房企精细拿地策略表现得淋漓尽致。

虽然本场土拍的流拍量要大于成交量,但就2023年广州土拍状况而言,市场保持着正面导向。在核心与外围两者之间,性价比高、有较大操作空间的优质地块才是房企的首要考量。

进击的成都

同日进行的成都土拍,延续了今年一批次以来的热度。

据了解,成都本场土拍采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖,平均溢价率达9.63%。拟出让地块分布在锦江区、成华区、金牛区、天府新区和龙泉驿区,均属于热门板块,地块价值高、房企关注度高,在开拍前便吸引了华润、保利、招商蛇口、中国铁建、越秀、龙湖等头部房企的关注。

热度最高的为锦江区金融城锦江片区29亩宗地,在价格“触顶熔断”后,共71家企业参与摇号抽签,最终华润置地18100元/平方米中标该地块。该地块限定清水房价格36000元/平方米,这一清水限定价格为成都目前最高价,同时也为房企留下了足够的利润空间。

该地块位于金融城东板块,是金融城三期第一宗住宅用地,邻近地铁6、9号线金融城东站。

根据锦江区规划,该片区是交子公园金融商务区的承载区之一,这一潜力吸引了房企的垂青。

目前该区域配套呈现度不高,交通、公园绿地、交子公园金融街区、滨江步行商业街等配套都在建设中。此外,地块附近有华润另一项目锦江悦府,可以实现连片开发,在未来的配套规划上也有充足操作空间。

中海则以12600元/平方米的价格摘得天府新区华阳街道地块,溢价率14.54%;华发竞得天府新区总部商务区地块,成交楼面价16700元/平方米,溢价率14.38%,该地块可开发体量22.86万平方米,成品住宅建设比例100%。

值得一提的是,自2019年进军成都以来,华发尤其看重核心区域核心地段,陆续落子成都核心三圣乡板块,战略意图表现得十分明确。

此外,明信拿下天府新区兴隆街道、龙泉驿区龙泉街道两宗地块;澳南竞得金牛区观音阁前街地块;蜀道集团竞得成华区二仙桥片区地块;绵阳树高房地产开发有限公司竞得成华区龙潭街道地块。

据观点新媒体统计,去年成都集中供地共推出169宗,成交156宗,流拍13宗。整体市场热度并不高,溢价出让的情况也不多见。尤其是在第三轮土拍当中,地市热度更是降至“冰点”,首次出现无摇号地块的情况。

但在今年首批次出让中,成都地市一改往日颓势,35宗宅地成交34宗,总成交金额达311亿元,此举是大环境复苏的整体表现。

与国内其余主要城市相比,成都地市保持着进击的姿态,很大程度上归功于稳健的销售。

据统计,近3月来成都二手房成交量保持在2万套以上,楼市表现出较强韧性。销售市场的情绪反馈到土拍市场上,刺激开发商更积极地拿地,未来成都土地市场基本面或许会延续高能的状态。

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