最近看到不少自媒体都在说：上海地价涨了。

(相关资料图)

主要是第二批次的土地价格有三个地块批复了。

普陀桃浦、宝山大场、宝山吴淞三个板块的房地联动价，都有不同的涨幅。

普陀桃浦 8.55万/㎡，宝山大场  6.7万/㎡，宝山吴淞  6.3万/㎡。

真是见鬼了，桃浦涨幅最少3%，宝山大场最猛涨幅10%以上，吴淞一般涨幅3.3%。

从实际情况看，个人感觉却是：

桃浦涨得少了，大场令人惊讶，吴淞有些拉胯。

普陀桃浦 

这次桃浦最新宅地联动价是8.55W/㎡，涨幅2500，比在售的金茂和宝华贵了3%。

涨幅确实少了一点。

也基本符合大家的预期。

毕竟之前的金茂和宝华2个项目，都没有触发积分。

说明购房人群，对这里认可度还不是太高。

这也不能怪大家，毕竟普陀的规划开发，谁敢信呢？

真如还在拖拖拉拉，长风也刚有些起色。

你说普陀的希望，落在了桃浦身上，确实多少有点吹牛的感觉。

不过，从实际来看，桃浦是值得期待一下的。

第一个，从交通来看，桃浦这里有望和上海西站联动成为上海西北枢纽。

目前有11号线可直达徐家汇、徐汇滨江、前滩、迪斯尼，贯穿浦西、浦东。

15号线也已经南贯通南北。未来的26号线，桃浦智慧城会有2个站点，常和路与祁连山路。

站点密集，四通八达。

第二个，从规划标准上来看，普陀这次也是下了血本了。

在开发商室内装修标准上面，要求不低于4000元/平方。

拍地选择开发商的时候，要求必须在上海开发过豪宅，否则没有资格拿地。

绿化方面，直接留了100万方的土地，做桃浦中央公园。

图片：景观中国

同时，对标三林滨江，规划了 45.7万方的商务办公用地，和46.1万方的教育科研设计用地。

这一次，普陀算是留了个心眼，提高开发商准入标准，留足发展空间。

大概率，不会重蹈真如副中心的覆辙了。

第三个，这里二手标杆价格表现尚可，有一定支撑。

次新房中环名品公馆，最近的成交价格在8万~10万。

这也能看出这里的吸引力还是不错的，尤其对于普陀、静安上班的客群。

基于上，我认为桃浦的地价上涨是有支撑的，我甚至觉得涨的少了一点。

不过，宝山的大场和吴淞，涨的就有点奇怪。

宝山大场 

这次宝山大场，最新宅地联动价到了6.7W/㎡，比去年大华项目贵了1W/㎡ 。

也就是说，一年不到的时间，大场板块直接涨了足足有1万，涨幅高达，17.5%，

见鬼了，宝山这里也补涨太多了。

大场这里的利好也是看得见的。

南大智慧城规划确实是宝山为数不多还能拿出手的。

一个，地理位置上，大场、南大版块也是中心城区为数不多的可成片开发的区域。

二个，南大智慧城，也是被宝山寄予厚望的中央活动区。

所以规划设计能级比较高，参与整体设计的是美国SOM，参照的是纽约曼哈顿、东京六本木。

实际落地层面，南大“数智中心”双子塔项目外立面刚竣工。

截至目前，数智南大产业园已累计吸引530余家企业进驻，数字经济总部型企业占比近半。

目前，国际人才社区、金地草莓社区也在加速成形，上师大附中宝山分校、仁济医院宝山分院、社区服务中心等公建配套也在陆续建设。

这次的地块，周边的配套还比较丰富。

未来22号线的会有一个站点在小区门口，或许是最大的利好提前兑现。

可以说，大场虽然发展有点慢，但确实在一直进步。

那为啥说，对于地价的涨幅有点惊讶呢？

主要是两个原因。

一个是，大场这里的倒挂几乎处于抹平状态，甚至于没有了。

这一区域10年内也只拍出了两个住宅地块，分别是保利熙悦和招商中环华府。

保利熙悦最新5月份的成交，已经跌到6万1左右了。

第二个原因才更重要，这里未来的供应量会很大。

按照规划，未来整个南大智慧城还有16宗商品房用地，预计房源供应约1.5万套。

除去接近4000套的租赁住房外，超过了1万+套，房价支撑有一定的压力。

所以，大场这次的地块价格涨幅这样大，着实为开发商捏一把汗。

到时候，真不知道什么样的产品才能对得起6.7万的地价？

吴淞创新城 

吴淞新城的新宅地联动价是6.3W/㎡，比去年宝莲项目贵了3.3%。

这次的地块距离地铁站大约500米左右。

宝杨路站附近有宝龙广场商业，地铁东面，是比较成熟的居住区，配套还不错。

新地块正好处于吴淞口国际科创城-先行启动区特钢首发建设区域，是未来着重发展的重点区域。

涨价也就不奇怪了，属于正常状态。

和大场相比，显然吴淞创新城的发展更慢一些。

大场09年，就开始了拆迁。

吴淞这里，20年《吴淞创新城建设规划》才批复。

这边遍地的厂房，就够吴淞拆一段时间了。

令人奇怪的是，

这次的地块比22年6.1万/㎡入市的宝莲玖邑，距离市区还要远了2站地铁，但是价格却上涨了2000 元。

只能说明一件事：郊区的盘，在都有地铁的情况下，距离市区的远近无所谓了，更重要的是周边的配套。

对面的 01 年二手房华能城市花园的成交价格已经在6万以下了。

吴淞板块内的次新房确实比较稀缺。

肉眼可见的是，未来吴淞会有更多的新房。

但是，新盘能否撑住地价，就要看能留住多少人才和产业了。

毕竟，郊区更需要的是生活配套。

吴淞这里，目前还是有些拉胯。

小结 

这次三个上涨的地块，有一个共同特征，你发现了吗？

中外环的发展，对于房价地价影响最大的其实是政府的决心。

普陀的桃浦、宝山大场、吴淞，基本都是在中外环。

只有决心足够大，开发商才能有信心。

为什么说桃浦涨得少了，大场涨得令人惊讶，吴淞有些拉胯？

说到底还是桃浦确实发展的不错，二手房价有一定支撑，未来开发商的准入标准也挺高。

这就是未来价格的保障。

而大场有一点透支的感觉。

如果后续的产业落地和人才聚集无法兑现的话，到时候就是拼房子产品力的时候了。

吴淞就不多说了，来这里的刚需，更看重的是居住、医疗、教育环境。

地价如果不是大幅的拉升，是不能靠卖预期，来吸引开发商和购房者的。

总之，郊区的发展逻辑是:

只有土地按照计划经济模式涨了，周边房价才能有规划的涨价。

开发商有规划的拿地，购房者才能有计划的买房。

见鬼了，没有倒挂的地方，为什么地价反而涨了？

一切都在计划之中。

其实，

除了这三个地块涨价以外。

听说，南翔“正核心”新地块也出现涨幅，预计约6.58万/㎡。

当时这里的融信海纳印象卖到5.9万/㎡。

如果是真的，希望南翔也能学习到桃浦的成功。